部屋が狭いということは、様々な面で問題となる。
賃料が低いということはもちろん、
入居者が見つかりづらいときに部屋に様々な工夫を施す余地があまりない。
また、長期的に見ても徐々に広い部屋のニーズが高まることはほぼ自明であり、
将来的にニーズがしぼむ可能性が高い。
一方で、個々の部屋を狭くすれば建物全体としての賃料が増え、収益性が高まることもまた事実だ。
そのあたりのバランスをどう考えるかというのは不動産投資において重要なことだろう。
今回分析を行うのは、相鉄線二俣川駅徒歩７分の築古１棟アパート。
部屋は狭めで条件的には厳しいが、投資対象としてはどうなのか、分析を行う。
古めだが物件状態としては悪くない
定量条件はごく一般的な物件。二俣川の物件というのは比較的珍しい
相鉄線二俣川駅徒歩７分。
地区年数は29年とかなり古め。
広さは１部屋あたり15.53平米とかなり狭めで、ロフトもない。
ただし、バストイレは別なので単に寝る場所として考えれば、
それほど不便はないだろう。
横浜駅へのアクセスは良い立地
横浜駅へもいま発展著しい海老名駅へも1本で出られる二俣川。
急行の停車駅でもあるため、横浜へのアクセスは非常に良い。
相鉄から東急への連絡線も建設中であり、都心へのアクセスが必要ない
横浜中心の生活を送る方にとっては申し分ない立地だと言えるだろう。
外観も問題なさそう
写真で見る限りでしかないが、築年数の割には比較的きれいなように見える。
清掃や修繕などを行えば、かなりきれいな状態にすることが可能だろう。
駅近と言ってもいい環境
上記以外の特記事項としては、駅周辺の環境を考えておくべきだろう。
駅周辺には多くの商店があり、徒歩7分はそれほど遠く感じない距離だ。
横浜などへのアクセスの良さなども考えると、
部屋の狭さは気にしない人のニーズがあると考えられる。
競合物件はそれほど多くないと見てよい
親サイト適正家賃ドットコムポルティ賃料査定の「周辺物件分析グラフ（ぶらりマーケティング）」を用いて
周辺の物件の分布を見てみると、
築古で同じくらいの広さの物件は同一駅、周辺駅含めて多くあるが、
似たような物件ではバストイレ一体型の部屋がほとんどで、
パストイレ別タイプの部屋はほとんどない。
横浜駅への利便性や駅からの距離を考えると、
「部屋は寝る場所としての機能が揃っていれば十分」という層に十分にニーズがある物件だろう。
ただ、募集の際には競合物件に埋もれないように、
しっかりとアピールしていく必要はあると思うが。
投資価値判断は「価値あり」
想定賃料は4.2万円でもいける
上記を踏まえ、当サイトのズバッと家賃ADVANCEを用いて計算を行うと、
想定賃料の中央値は、3.9万円程度。上限は4.6万円くらいとなる。
外観の綺麗さや、ある一定のニーズ層がいることを考えると、
中央値より少し高めの賃料も狙える可能性がある。
（※もちろんその場合には清掃や管理、募集などをしっかり工夫して行う必要があるが）
うまく運営すれば4.2万円程度でも入居者が見つかる可能性がある。
収益性は悪くないので他の条件次第か
1部屋あたりの賃料が4.1万円だとすれば、年間の収入は393.6万円となり、
表面利回りは9.3%程度となる。
どの程度ローンが引けるのか、土地価格は？
アパート運営をやめるときに住宅用地として使えるのか、
今後の発展性は？などなど、他にも考えることは多くあるが、
賃料と募集という観点では投資対象としては十分に検討する価値がある物件だろう。
改善余地という面では難がある
部屋が狭いため、部屋の内装に様々な工夫を行って価値を高めるのは、
難しい物件ではある。
それだけに、現時点でどのくらい収益があげられるのかを、
しっかりと見極めた上で投資判断をしなければいけない。
まとめると、賃料と募集の面では「可能性あり」
今回は二俣川という利便性の高い駅の駅近の物件の分析を行った。
部屋は狭く、築年数も古いが、バストイレ別という差別化要素があるため、
一定のニーズが見込める物件であることがわかった。
長期的にどうなるかの判断を現時点でするのは難しいが、
10年程度であれば、収益が上がらずに困るということはないと考えられる物件である。