今回分析を行うのは、小田急小田原線鶴巻温泉駅の物件。
徒歩３分と、非常に駅近にある物件であるため、長期的にもニーズが高い可能性が高く、
有望な物件であるかもしれない。
駅からすごく近い広めの物件
駅近が特徴
小田急小田原線鶴巻温泉駅徒歩３分。
築年数は31年と、当サイトで計算できる30年を超えているが、
今回は30年と見て計算を行う。
部屋の広さは20平米あり、ロフト付きでもあるため、
様々な応用が可能な物件である。
駅近の立地が他の難点を隠す
新宿駅へも1時間ちょっとで出られる駅であるため、
将来的に売却することを考えたときには、
住宅用地としての売却も可能である。
ただ、賃貸物件としては駅前のお店の充実度は低く、
駅周辺だけで生活するのは少し難しいだろう。
となりには東海大学前という駅があり、駅前の店舗などは充実しているが、
少し遠い印象ではある。
東海大学前駅近くに東海大学があり、その学生ニーズも多少は見込める位置かもしれない。
外観はまあまあ
写真を見る限りではあるが、築31年にしてはかなりきれいな印象である。
内装をしっかり修繕すれば、築年数の古さから入居者が見つかりにくいということはあまりないだろう。
この駅周辺は住みやすいのかが問題
問題はやはり周囲に賃貸ニーズがどの程度あるのかという点だと思う。
周囲に賃貸物件は多くあるが、空き地なども多く、
需要が増えた分だけ供給も増える可能性が高く、
常に満室経営というわけにはいかないかもしれない。
競合物件は多いが、駅近を活かせれば
東海大学前駅を中心に、競合物件は非常に多数存在する。
ただ、3分という駅近な物件は多いはずもなく、
駅近という特徴を活かすことができれば、十分に安定した運営が可能だと思われる。
駅近という特徴を活かすには例えば、
「電車で通勤するが高い家賃は払えない層」等をターゲットとすることだ。
職場が例えば厚木や小田原あたりにあり、電車で通勤をするが、
家賃を抑えたいなどの理由で、職場近くには住みたくない人々がいる。
そういった層に、職場周辺の不動産屋からアピールしていけば、
入居してもらえる可能性は高まるだろう。
また、この賃料帯でロフト付き物件はそれほど多くないというのもプラスに働くだろう。
投資価値は十分あり
賃料は高くは取れない
ズバッと家賃ADVANCEを用いてこの物件の想定賃料を計算すると、
下限が2.4万、中央値が3万となった。
外観のきれいさがあるため、中央値付近で募集しても入居者は見つかるだろう。
もちろん、募集に際して様々ン工夫は必要だろうが。
価格が安く、収益性もある
もし2.8万円程度で安定して入居者を見つけることができれば、
利回りは14%ほどにもなり、投資対象としては非常に利益が大きい物件だと言える。
また、最終的に更地にして売却したとしても住宅用地としても活用可能であるため、
それなりの値段で売却できるだろう。
融資付けがネックか
ただし、築古物件だということで、融資はつきにくいかもしれない。
ある程度自己資金を持っているか、もしくはほかに資産を持っている等で、
銀行に信用されている方でないと、なかなか購入までは難しいかもしれない。
改善余地もある
部屋が広めでロフト付きということで、
様々な工夫を施すことで物件価値を高めていくことが可能な物件である。
上手くリフォームしていけば、3.2万円ほどの家賃でも決まる可能性もあるだろう。
そうなると収益性としてはもっと高まることになる。
駅から近く、広めであるということで何とかなる物件
今回分析を行った物件は、現賃料よりも高めの賃料も狙える物件だという結論になった。
不動産投資は、様々な視点で物件を分析し、収益性を考慮して購入の決断をしなければいけないが、
正確な賃料の試算ができなければ、購入した後に想定より収入がずっと低い等の問題が起こることがある。
当サイトの様々なツールを用いることにより、賃料を事前に正確に想定することが可能である。
投資用不動産の購入を検討している方は是非使ってみていただきたい。